Vente aux enchères par notaire

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Le notaire est compétent pour vendre aux enchères un bien immobilier.

Le recours à un notaire est obligatoire lors de la vente d'un bien immobilier, dans la mesure où l'acte de vente doit revêtir la forme authentique.

Le notaire a un rôle essentiel en matière de preuve : il recueille les actes, les authentifie en sa qualité d'officier public et les conserve au rang de ses minutes. Le recours au notaire permet de prouver la réalité des actes authentiques de manière incontestable.

Vente immobilière : rôle du notaire

Selon les dispositions de l'article 1583 du Code civil, la vente immobilière est dite parfaite aussitôt que les parties contractantes se sont accordées « sur la chose et sur le prix ». Mais pour assurer la preuve et la publication des actes authentiques de vente, tout transfert de propriété d'un bien immobilier doit être publié au Service de la publicité foncière (nouvelle appellation de la Conservation des hypothèques).

Titulaire du monopole de la publicité foncière, le notaire a pour rôle de rendre la vente immobilière opposable aux tiers, c'est-à-dire valable non seulement entre les parties contractantes (le vendeur et l'acheteur), mais également à l'égard de tous.

Concrètement, cela signifie que le recours à un notaire est indispensable pour vendre des biens immobiliers : il a le pouvoir d'authentifier l'acte de vente et de le publier.

Cependant le notaire peut également intervenir en amont de l'acte de vente : conseil, négociation et plus particulièrement, mise aux enchères du bien immobilier. Si le notaire a bien un rôle essentiellement juridique et administratif, il doit également conseiller les parties qu'il reçoit. Il a une obligation de conseils et d'informations du vendeur et de l'acquéreur, et ce de façon impartiale.

À noter : depuis le 1er janvier 2018, les notaires ont l'obligation de transmettre les actes notariés au service de publicité foncière par voie électronique (décret n° 2017-770 du 4 mai 2017). Le champ d’application de cette obligation a été défini par un arrêté du 2 juin 2017 puis complété par un arrêté du 30 avril 2018.

Notaire : vendre aux enchères un bien immobilier

Une vente aux enchères – ou vente à la bougie – est une vente ouverte au public, au cours de laquelle le bien immobilier est attribué au plus offrant ; les ventes aux enchères sont organisées par des avocats, des huissiers, un tribunal ou des notaires.

L'intérêt principal de la vente aux enchères est la rapidité de la procédure :

  • le notaire effectue les formalités légales et les formalités de publicité dans un délai de 2 à 4 mois ;
  • le vendeur reçoit le produit de la vente du bien immobilier dans un délai de 45 jours : l'acquéreur ne dispose pas du droit de rétractation.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).

La rapidité de la vente présente un avantage notamment lorsque le vendeur a besoin de liquidités dans un délai court, ou lorsque les vendeurs souhaitent sortir rapidement d'une situation d'indivision (suite à un héritage par exemple).

Bon à savoir : plus de 80 % des biens immobiliers mis aux enchères sont vendus.

Vendre aux enchères facilite la fixation du prix, notamment lorsque le bien immobilier appartient à plusieurs personnes incapables de se mettre d'accord sur le prix de vente.

Important : le prix de base du bien est inférieur à sa valeur réelle, les vendeurs prennent donc un risque. En effet, soit les enchères montent haut et les vendeurs sont gagnants, soit les enchères ne montent pas et les vendeurs récupèrent un prix inférieur.

L'intérêt de la vente aux enchères par notaire est l'absence d'avocat : contrairement aux ventes aux enchères organisées par les avocats ou le tribunal, les enchérisseurs n'ont pas l'obligation de se faire représenter par un avocat pour l'acquisition du bien immobilier mis aux enchères par le notaire ; ils évitent donc les frais supplémentaires des honoraires d'avocat.

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Bon à savoir : comme dans toute vente immobilière, les frais sont à la charge de l'acquéreur.

Pour mettre aux enchères un bien immobilier, contactez une étude notariale.

Acquérir aux enchères un bien immobilier présenté par un notaire

Voici la procédure pour trouver un bien immobilier aux enchères

  • Consulter les annonces des notaires.
  • Prendre connaissance du cahier des charges : il s'agit de l'ensemble des informations concernant le bien immobilier à acquérir (description du bien, servitudes, diagnostics, prix de base, etc.).
  • Consignation : la vente aux enchères est ouverte à toute personne ; l'enchérisseur doit néanmoins – pour prouver son sérieux et éviter les « folles enchères » – faire un dépôt de garantie correspondant à environ 20 % du prix de base du bien qui l'intéresse.
  • Enchère : lorsque le bien qui intéresse l'acquéreur est présenté par le notaire, l'acquéreur enchérit en levant une plaquette numérotée et en annonçant le prix qu'il propose.
  • Fin de la vente : le dépôt de garantie de l'acquéreur est conservé par le notaire, la somme doit couvrir les frais de la vente ; les dépôts de garantie des autres enchérisseurs leur sont restitués.
  • Paiement du prix et remise des clés : l'acquéreur paye le prix et reçoit les clés dans un délai de 45 jours.

Bon à savoir : dans un délai de 10 jours à compter de la fin de la vente, toute personne peut surenchérir à condition que le prix proposé dépasse le prix final d'au moins 10 %.

Frais de notaire lors la vente immobilière

Outre le prix du bien immobilier, l'acquéreur doit payer ce que l'on appelle couramment les « frais de notaire ». Ces frais correspondent :

  • aux droits de mutation (environ 5,80 % dans l'ancien selon les départements, et 0,715 % dans le neuf) ;
  • aux honoraires dus au notaire pour son travail (environ 1 %) ;
  • et à des frais générés par les différentes formalités rendues obligatoires lors de l'instruction du dossier de vente : on parle des « débours ».

L'acquéreur doit régler directement l'ensemble de ces frais au notaire, par virement bancaire sur le compte de l'étude notariale.

S'il achète en copropriété, l'acheteur peut être amené en outre à payer le fonds de roulement au syndic, et à rembourser un prorata de charges du trimestre en cours.

Quant à la taxe foncière, elle est due par le propriétaire au 1er janvier et pour la totalité de l'année.

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