Intervention notaire obligatoire : dans quels cas ? PagesJaunes

Le recours au notaire est quasi inévitable, dans la mesure où son intervention est obligatoire pour un certain nombre d'actes de la vie courante.

Officier public, le notaire a la charge de la rédaction des actes les plus importants d'une vie, tels que la donation entre vifs, le contrat de mariage, le testament authentique, etc. Plus généralement, son intervention est obligatoire pour tous les actes qui ont pour objet des biens immobiliers, ou des droits portant sur des biens immobiliers. Si les actes ne comportent pas des biens ou droits immobiliers, l'intervention du notaire n'est pas obligatoire.

Voici quelques cas dans lesquels faire appel à un notaire est obligatoire.

Bon à savoir : le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 a donné aux notaires la possibilité de recevoir des actes notariés « à distance », c’est-à-dire sans la présence physique à leurs côtés des parties à l’acte. Cette mesure exceptionnelle a pris fin le 10 août 2020. Le notaire était alors en relation avec les parties grâce à un système de visioconférence sécurisé. Dans l'immédiat, il n'est pas envisagé de pérenniser de façon généralisée la « comparution par écrans interposés » (rép. min. n° 31130, JOAN, 3 novembre 2020), mais le décret n° 2020-1422 du 20 novembre 2020 autorise l’établissement par les notaires de procurations authentiques sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ne sont pas présentes.

À noter : l’application justice.fr a été mise en place par le ministère de la Justice pour mieux informer les citoyens. L'application permet de situer les points de justice et les tribunaux les plus proches, de trouver des professionnels du droit (avocats, commissaires de justice), d’estimer ses droits financiers en matière de justice (aides juridictionnelles), ainsi que d'être renseigné et aidé dans ses démarches par des conseils et organismes compétents.

Notaire et immobilier

En sa qualité d'officier public, le notaire doit :

alimenter son fichier immobilier ;
collecter les taxes et les impôts pour l'administration fiscale, y compris par la perception des plus-values sur les ventes immobilières ;
contribuer à la lutte contre le blanchiment d'argent ;
participer également à la lutte contre les marchands de sommeil.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2016, le notaire chargé d’établir l’acte authentique de vente d’un bien immobilier à usage d’habitation a l’obligation d’interroger le casier judiciaire pour vérifier que l’acquéreur n’a pas fait l’objet d’une peine complémentaire d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location, sanction pénale créée par l’article 77 de la loi ALUR à l’encontre des les marchands de sommeil condamnés (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation). L’article 189 de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 est venu compléter cet article et oblige désormais le notaire à informer le maire de toute tentative d’acquisition d’un bien sur le territoire de sa commune malgré la peine d’interdiction d’acquérir prononcée.

La vente ou l'acquisition d'un bien immobilier (appartement, maison, etc.) nécessite obligatoirement l'intervention d’un notaire.

La publication d'une vente immobilière n'est possible que si l'acte a été dressé en la forme authentique, c'est-à-dire devant un notaire.

Acte authentique Lire l'article

Le recours au notaire pour établir l'acte de vente présente un certain nombre d'avantages et une forte sécurité :

il donne une date certaine à la vente ;
l'acquéreur a la certitude de la propriété de son bien grâce à l'origine de propriété trentenaire authentifiée dans l'acte par le notaire ;
son contenu fait foi jusqu'à inscription de faux.

Bon à savoir : c’est l'acquéreur qui fait le choix du notaire, mais le vendeur peut se faire assister de son propre notaire. Les frais de notaire sont alors partagés entre les deux notaires, et sont supportés par l'acquéreur.

À noter : depuis le 1er janvier 2018, les notaires ont l'obligation de transmettre les actes notariés au service de publicité foncière par voie électronique (décret n° 2017-770 du 4 mai 2017). Le champ d’application de cette obligation a été défini par un arrêté du 2 juin 2017 puis complété par un arrêté du 30 avril 2018.

Successions complexes : notaire obligatoire

Le recours à un notaire est obligatoire :

si la succession comporte un bien immobilier (afin de faire établir une attestation de propriété immobilière constant le changement de propriétaire) ;
en présence d'un contrat de mariage ;
en présence de libéralités (donations, testament) ;
si le défunt ou un héritier est de nationalité étrangère ;
si les sommes en jeu sont supérieures à 5 335,72 € ;
si la succession est complexe : recherche d'héritiers, héritier mineur ou incapable majeur, etc.

La première chose que fait le notaire lorsqu'il ouvre un dossier de succession est de déterminer les ayants-droit du défunt, c'est-à-dire les personnes qui sont directement concernées par la succession de la personne décédée.

La preuve de la qualité d'héritier résulte d'un acte que l'on appelle « acte de notoriété » : cet acte ne peut être dressé que par un notaire.

Lorsque le recours à un notaire n'est pas obligatoire, la preuve de la qualité d'héritier peut se faire au moyen d'un certificat d'hérédité établi en mairie.

Bon à savoir : le maire est en droit de refuser de délivrer le certificat d’hérédité. Pour cette raison, la loi n° 2015-177 du 16 février 2015 a créé l’attestation d’héritiers. L’article L. 312-1-4 du Code monétaire et financier prévoit qu'un héritier peut obtenir le débit des comptes du défunt pour le règlement d’actes conservatoires dans la limite de 5 000 €, de même que la clôture des comptes du défunt et le versement des sommes y figurant si le montant total des sommes détenues par l'établissement est inférieur à 5 000 €. Pour cela, une attestation signée de l'ensemble des héritiers autorisant l'un d'eux à percevoir pour leur compte les sommes détenues par le défunt est suffisante.

Chaque année, 350 000 familles ont recours à un notaire pour cause de décès d'un proche, selon les estimations du Conseil supérieur du notariat. Comptez entre 1 à 2 % du montant global brut de l'héritage pour les frais de notaire.

Le délai maximal pour déposer la déclaration de succession au fisc est de 6 mois : en cas de retard, le fisc majorera les droits dus des intérêts de retard, soit 4,8 % par an.

Obtenir un certificat d'hérédité ou un acte de notoriété Consulter la fiche pratique

Notaire indispensable pour renoncer aux droits successoraux

L'héritier réservataire peut renoncer par avance à exercer une action en réduction, c'est-à-dire s'engager expressément à ne pas s'opposer aux donations ou aux legs faits par le défunt de son vivant. La renonciation, qui peut porter sur tout ou partie de la part de réserve de cet héritier, est un mécanisme très lourd et encadré.

L'héritier réservataire doit signer, devant 2 notaires, un pacte successoral ou un acte de renonciation à l'action en réduction, Il s'agit d'un acte authentique obligatoirement.

Bon à savoir : le pacte successoral ne constitue pas une renonciation à la succession du défunt.

Renonciation à succession Lire l'article

Notaire obligatoire pour donations et pacte successoral

Une donation ou un pacte successoral (assimilé à une donation) nécessitent tous deux obligatoirement l'intervention d'un notaire :

en effet, ils doivent être établis sous forme d'un acte notarié, et ce même si le pacte ne comprend la transmission d'aucun droit ou bien immobilier ;
la signature doit alors être faite en présence de deux notaires : l'un choisi par la famille, l'autre par le Président de la Chambre des notaires ;
le notaire est la seule personne à pouvoir consulter le fichier central des dispositions de dernières volontés, pour savoir si un testament vous est adressé.

À noter : le don manuel (objets, somme d'argent, valeurs mobilières sans aménagements spécifiques) peut être enregistré sans avoir besoin de passer par un notaire. Pour simplifier la formalité, depuis le 30 juin 2021, le site Impots.gouv.fr permet de déclarer les dons manuels en ligne. Le service calcule automatiquement les droits dus par le donataire. Les droits pourront être acquittés à compter de septembre 2021 par carte bancaire ou prélèvement.

Nécessité d'un notaire lors d'un mariage

Des époux doivent passer un contrat devant notaire dans le cas où ils optent pour un régime matrimonial autre que le régime légal de communauté réduite aux acquêts.

C'est le notaire qui est qualifié quant à la rédaction de ce contrat de mariage ; l'acte est inopposable à l'égard des tiers pour tout régime matrimonial, c’est-à-dire qu’en cas de conflit, l'acte passé hors la présence du notaire n'a aucune valeur. La modification du contrat de mariage est un acte authentique qui ne peut être rédigé et reçu que par un notaire.

À noter : concernant les Pacs, c'est le greffier et non le notaire qui authentifie l'acte passé entre les deux personnes.

Notaire et mandat de protection future

Quand une personne majeure ou mineure émancipée ne peut pas ou plus pourvoir seule à ses intérêts, elle peut bénéficier d'une mesure de protection ordonnée par un juge (tutelle, curatelle, sauvegarde de justice).

A contrario, le mandat de protection future ne nécessite pas l'intervention d'un juge. Il met en place une vraie protection juridique de la personne vulnérable et de son patrimoine, mais ne lui enlève pas ses droits ni sa capacité juridique (ce n'est pas une mesure de sauvegarde).

Le mandat de protection future peut être rédigé sous seing privé, mais dans ce cas le rôle du mandataire désigné est limité aux actes les plus usuels : actes de conservation du patrimoine du mandant et gestion courante, au-delà de ces prérogatives, il faut l'autorisation d'un juge pour que le mandataire puisse agir.

Le mandat de protection future peut aussi, et cela est vivement conseillé en pratique, être authentique, c'est-à-dire rédigé par un notaire. En vertu de cet acte authentique en effet, les pouvoirs du mandataire sont plus étendus.

Il pourra exécuter tous les actes de disposition, comme les ventes, sans que l'intervention du juge soit nécessaire.
En revanche, les actes à titre gratuit, comme les donations, devront néanmoins être autorisés par le magistrat.

L'article 428 du Code civil a été réécrit par la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de réforme pour la justice pour encourager la mise en place de mandats de protection future. Il dispose en effet qu'une mesure de protection judiciaire ne peut être ordonnée par le juge qu'en cas de nécessité et « lorsqu'il ne peut être suffisamment pourvu aux intérêts de la personne par la mise en œuvre du mandat de protection future » ou par l'application des règles du droit commun (droit du mariage et des régimes matrimoniaux notamment).

Notaire et acte de notoriété de possession d'état

La possession d'état permet d'établir l'existence d'un lien de filiation entre un parent et son enfant. La filiation est établie sans considérer le lien biologique, sur la base du comportement du parent, de l'enfant, de la famille, de la société.

Lorsqu’elle est constatée, la possession d'état est confirmée par acte notarié, puis annexée à l’acte de naissance de manière rétroactive. Cet acte de notoriété peut être demandé par l’enfant ou par chacun des parents prétendus.

L'acte de notoriété est établi sur la foi des déclarations d'au moins trois témoins et de tout autre document produit qui attestent une réunion suffisante de faits appuyant la filiation.

Avant le 25 mars 209, la procédure était judiciaire : l'acte de notoriété devait être demandé au tribunal d'instance (TI) du lieu de naissance de l'enfant ou du domicile du parent. Depuis la loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice, l'article 317 du Code civil confie au notaire la délivrance de l'acte de notoriété qui fait foi de la possession d'état jusqu'à preuve contraire.

Dans quels cas le recours à un notaire est-il obligatoire ?