Les biens des personnes publiques (État, collectivités territoriales, établissements publics) peuvent appartenir à leur domaine privé, ou à leur domaine public.
Les biens classés dans le domaine public sont inaliénables (ils ne peuvent pas être vendus). Face aux charges d’entretien et de conservation, de nombreuses collectivités territoriales cherchent aujourd’hui à vendre une partie de leur patrimoine immobilier.
Si la personne publique veut vendre un de ses biens (vente domaniale), il doit d’abord faire l’objet d’un déclassement, afin de sortir du domaine public. Regardons cette procédure en détails.
Déclassement des biens du domaine public : une possibilité de vente
Qu’est-ce qu’un bien classé dans le domaine public ?
Pour savoir si un bien fait partie du domaine public, il faut regarder l’utilisation qui en est faite. Un bien est classé dans le domaine public lorsqu’il est (article L. 2111-2 et suivants du code général des la propriété des personne publiques) :
- soit affecté à l’usage direct du public (exemple : un parking public) ;
- soit affecté à un service public, avec les aménagements nécessaires (exemples : une école, un hôpital, un fort militaire, un palais de justice) ;
- soit un accessoire indispensable à un bien du domaine public et à son utilisation (exemple : le logement du directeur d’école, accolé à celle-ci).
À noter : aucun acte administratif ne constate le classement dans le domaine public. Aucun registre ne recense tous les biens du domaine public.
Quelles sont les ventes concernées par le déclassement ?
Tout dépend de la qualité du cessionnaire (= de l’acquéreur) :
- Si l’acquéreur du bien est une personne privée, la vente nécessitera toujours un déclassement.
- Si l’acquéreur du bien est une personne publique, deux situations se présentent :
- soit le cessionnaire acquiert le bien pour son domaine privé et, dans ce cas, un déclassement est nécessaire ;
- soit le cessionnaire destine le bien à son domaine public, pour l’exercice de ses compétences, et dans ce cas, le déclassement n’est pas nécessaire (article L. 3112-1 du code général de la propriété des personnes publiques).
Bon à savoir : sans déclassement préalable, une vente encourt la nullité ! Lors de la vente d’un bien qui a appartenu au domaine public, c’est votre notaire qui vérifiera si le déclassement a bien été effectué.
Deux conditions au déclassement des biens du domaine public
Désaffectation si le bien ne remplit plus sa mission de service public
Pour quitter le domaine public, le bien ne doit plus être affecté à l’usage du public. Cette désaffectation ne se décide pas, c’est un état de fait.
Exemples : l’école n’accueille plus d’écoliers, l’hôpital n’accueille plus de malades, le palais de justice est à l’abandon.
Un bien qui remplit toujours sa mission au service du public reste inaliénable !
Acte administratif de déclassement
La désaffectation ne suffit pas. Il faut également qu’elle soit constatée par un acte administratif de déclassement.
En principe, cet acte émane de la personne publique propriétaire du bien. Il existe deux exceptions principales à ce principe :
- pour les immeubles du culte, c’est l’État qui est compétent ;
- pour les établissements scolaires, la compétence est partagée entre l’État et la collectivité territoriale.
L’acte administratif de déclassement est toujours postérieur à la désaffectation, puisqu’il la constate.
À noter : pour faciliter la cession des biens à usage de bureaux, c’est la Loi (article L. 2211-1 du code général de la propriété de personnes publiques) qui a procédé à leur déclassement collectif.
Pour en savoir plus :
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